Девелопмент - слово, яке використовується в середовищі російських ріелторів для позначення діяльності ріелтора, який займається посередництвом при спекулятивних операціях не тільки з готовою нерухомістю, але і з ще не готовою нерухомістю (такий ріелтор називається «девелопер»).
Девелоперські компанії зазвичай працюють з архітектурними та будівельними підприємствами, займаючись фінансуванням і брокерства. Діяльність девелопера на ринку нерухомості можна порівняти з діяльністю продюсера в шоу-бізнесі.
Термін утворений шляхом калькування англійського слова development, в перекладі - «розвиток, розширення, розгортання, ріст-еволюція», т. Е. В оригіналі загальновживаного слова, яке можна застосовувати в будь-яких контекстах. У Росії «девелопером» також можуть називати розробника ПЗ, картридж для копіювального апарату та ін. (Див. Статтю «Девелопер»). Аналогічна історія відбулася в російській мові і з деякими іншими англійськими словами, наприклад, зі словом «патерн».
Види девелопменту
Розрізняють два основних види девелопменту - fee-development і speculative development. Іноді до девелопменту відносять і будівництво об'єкта нерухомості під себе (build-to-suit), Проте така діяльність не має на меті отримання прибутку.
У першій схемі, fee-development девелопер перебирає фінансових ризиків і працює на гонорар. Найчастіше інвестор наймає девелопера, щоб останній на обраній земельній ділянці побудував будинок "під ключ" і, можливо, заповнив його орендарями. Вибір девелопера відбувається, як правило, за допомогою тендера.
В такому проекті девелопер зазвичай не бере своїми грошима. Він лише проводить проектування на гроші замовника, необхідні узгодження з владою, будівництво і здачу площ. На всі необхідні роботи він залучає фахівців (архітекторів, підрядників, інжинірингові фірми і т.д.), але відповідальність за весь проект в цілому лежить на девелопера. Гонорар за керівництво проекту в особливо складних випадках може досягати 10% від вартості проекту.
Другий різновид speculative development.
Speculative development, набагато складніша, ніж fee-development. Девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту.
По суті девелопер виконує всі ті ж функції, що і в першій схемі, але крім цього, ще й займається побудовою фінансової схеми проекту. При цьому девелопер вкладає в проект власні кошти, які і є стрижнем майбутньої фінансової схеми.
Фінансова схема великих девелоперських проектів зазвичай являє собою складну комбінацію власних коштів девелопера, залучених інвестицій, банківських кредитів та передорендні платежів від майбутніх орендарів.
Спроба покластися на один фінансовий джерело практично приречена на провал. При змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутньому прибутковому будинку. При вкладенні на ранньому етапі 10% від вартості проекту, девелопер претендує в майбутньому на частку до 50% побудованої нерухомості.
Природно, що висока прибутковість операцій speculative development пояснюється високими ризиками невдачі проекту, які несе на собі девелопер. У зв'язку з цим, більшість фахівців сходиться в тому, що девелопмент такого роду є найбільш складною з усіх можливих операцією на ринку нерухомості, хоча б тому що в одному проекті суміщені і ріелтерські, і будівельні, і архітектурні, і дуже складні фінансові операції.
Деякі експерти навіть вважають такий девелопмент - мистецтвом, які базуються на виняткових особистих якостях, досвіді і успішності девелопера.