Як оформити самовільну споруду?

Що таке самовільна споруда

Самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створені на земельній ділянці, що не була відведена для цих цілей в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створені без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Такі споруди не є об'єктом нерухомості і не підлягають реєстрації як об'єкта права власності на нерухоме майно. Здійснила самовільну будівлю особа не набуває на неї право власності і, отже, не має права розпоряджатися нею - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.

Самовільна споруда не має також статусу об'єкта незавершеного будівництва та не підлягає державній реєстрації в цій якості.

Як було зазначено Верховним Судом РФ, набути право власності на самовільно зведену будівлю, розташовану на неправомірно займаному земельній ділянці, в силу набувальної давності неможливо. Положення про набувальної давності означає, що особа, яка не є власником нерухомого майна, але добросовісно і безперервно володіє ним протягом 15 років, набуває право власності на нього (ст. 234 ЦК України). Правова позиція Верховного Суду РФ була підтверджена Конституційним Судом РФ, який вказав, що гарантії права власності та права на житло надаються лише щодо того майна, яке належить суб'єкту на законних підставах.

Зведення самовільної будівлі тягне відповідальність. Статтею 58 Містобудівного кодексу РФ передбачена відповідальність (дисциплінарна, майнова, адміністративна, кримінальна) для осіб, винних у порушенні законодавства про містобудівну діяльність.

Громадяни або юридичні особи, які займаються самовільним будівництвом, несуть відповідальність згідно з Кодексом про адміністративні правопорушення РФ. Так, в даному випадку на громадян накладається адміністративний штраф у розмірі від 3 до 5 МРОТ.

Складати протоколи про адміністративні правопорушення, передбачені ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, мають право посадові особи органів державного архітектурно-будівельного нагляду (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) і посадові особи органів внутрішніх справ (міліції) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Знесення самовільних будівель

Особа, яка здійснила самовільну будівлю, повинно за свій рахунок знести її або привести ділянку в первісний стан. Питаннями знесення самовільних будівель займаються місцева адміністрація та суд. Споруда в будь-якому випадку буде підлягати знесенню, якщо вона порушує права і законні інтереси інших осіб, або створює загрозу для життя і здоров'я громадян.

Подібні норми були і раніше в російському законодавстві. Так, згідно з Постановою РНК РРФСР від 22.05.1940 № 390 «Про заходи боротьби з самовільним будівництвом у містах, робочих, курортних і дачних селищах» (в ред. Від 23.07.1993) самовільні забудовники зобов'язані негайно після отримання відповідної вимоги місцевого виконавчого органу влади припинити будівництво і протягом місячного терміну своїми силами і за свій рахунок знести всі зведені ними будови або частини будівель і привести в порядок земельну ділянку. Ця норма застосовується в частині, що не суперечить ст. 222 ГК РФ.

Аналогічне положення є і в земельному законодавстві - при знесенні самовільної будівлі винна сторона повинна відшкодувати в повному обсязі шкоду, заподіяну в результаті вчинення нею земельних правопорушень, і привести земельну ділянку у придатний для використання стан за свій рахунок.

Знесення самовільних будівель проводиться тільки за рішенням суду. Спори, пов'язані із знесенням, виникають у зв'язку з позовами приватних осіб і органів місцевого самоврядування (місцевих адміністрацій).

Зверніть увагу! Якщо самовільна споруда порушує права і законні інтереси інших осіб або створює загрозу для життя і здоров'я громадян, зацікавлені особи мають право звернутися до суду з позовом про її знесення.

Як приклад можна привести витяг з постанови Московського обласного суду, який, зокрема, зробив наступний висновок: «Той факт, що споруди зведені без належного дозволу і не прийняті в експлуатацію, не є достатнім відповідним законом підставою до прийняття рішення про їх знесення, при тому що дача залишається в користуванні відповідача, будівлі не порушують інтереси інших осіб ».

Визнання прав власності на самовільно зведені будівлі

Позови про визнання прав на самовільні споруди подаються в цілях легалізації таких об'єктів. У разі винесення позитивного рішення можна зареєструвати право власності на нерухоме майно. Без звернення до суду особа, яка здійснила таку споруду, має право на неї тільки як на сукупність матеріалів (цегла, дошки, цвяхи, скла і т. Д.).

Раніше в ст. 222 Цивільного кодексу РФ були зазначені два випадки, коли можливе прийняття судом рішення про визнання права власності на самовільну споруду:

1. При здійсненні особою споруди на не належить йому земельній ділянці, якщо ця ділянка буде у встановленому порядку надано йому під зведену споруду (дане положення з 1 вересня 2006 втратила чинність).
2. Якщо земельна ділянка, де здійснена споруда, знаходиться у власності (довічне успадковане володінні чи користуванні) громадянина. У цьому випадку власник ділянки, за яким визнано право власності на будівлю, відшкодовує осуществившему її особі витрати на будівництво в розмірі, визначеному судом.

Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом лише за умови, що її збереження чи не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, не створює загрози життю і здоров'ю людей.

Підсудність справ за позовами громадян про визнання права власності на самовільну споруду

Такі справи підлягають розгляду в суді загальної юрисдикції за місцем зведення відповідного будови.

При розгляді справ зазначеної категорії зацікавлена особа повинна довести в суді такі факти, як:

• право на земельну ділянку, на якій ведеться нове будівництво, або дозвіл власника цієї ділянки або власника існуючого будови на будівництво (реконструкцію);
• дотримання цільового призначення земельної ділянки;
• наявність затвердженої в установленому порядку проектної та дозвільної документації, яка є підставою для видачі дозволу на будівництво;
• дотримання містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, норматівов- дотримання прав і законних інтересів власників, землевласників, землекористувачів та орендарів суміжних земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості.

Якщо будівництво здійснено на відведеній земельній ділянці, але істотно порушені архітектурні норми і правила, питання про визнання прав власності може вирішуватися судом з урахуванням обставин справи та виходячи з можливості усунення порушень. Суд може зажадати висновок фахівця або призначити відповідну експертизу.

Таким чином, можливі такі варіанти рішень суду за позовами громадян про визнання права власності на самовільну споруду:

• право власності на самовільну споруду не може бути визнано ні за особою, яка здійснила будівництво, ні за власником (володільцем, користувачем) земельної ділянки, оскільки збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян;
• право власності може бути визнане за особою, яка здійснила будівництво на належному йому земельній ділянці;
• право власності може бути визнане за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, коли будівництво здійснене іншою особою, що не володіє правами на ділянку. Особа, за яким визнано право власності, відшкодовує здійснила будівництво особі витрати на будівництво в розмірі, визначеному судом.

Після вступу в силу рішення суду про визнання права власності на будівлю це право підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Оформлення прав власності на деякі створені або створюються об'єкти нерухомості відповідно до змін у чинному законодавстві

З 1 вересня 2006 року встановлено новий порядок державної реєстрації права власності на такі об'єкти:

• об'єкти нерухомості, для будівництва, реконструкції яких не потрібно видачі дозволу на будівництво;
• об'єкти індивідуального житлового будівництва, створювані або створені на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва;
• об'єкти нерухомості, створювані або створені на земельній ділянці, розташованій в межах поселення і призначеному для ведення особистого підсобного господарства (на присадибній земельній ділянці).

Внесені Федеральним законом від 30.06.2006 № 93-ФЗ зміни суттєво полегшують процес оформлення прав власності на зазначені об'єкти нерухомості. Судова процедура, описана вище, для таких об'єктів не потрібна, так як тепер вони не є самовільними забудовами.

Необхідно звернути увагу, що видача дозволу на будівництво не потрібна у випадках:

1. будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства;
2. будівництва, реконструкції об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва (кіосків, навісів та інших);
3. будівництва на земельній ділянці будівель і споруд допоміжного використання;
4. зміни об'єктів капітального будівництва та (або) їх частин, якщо такі зміни не зачіпають конструктивні і інші характеристики їх надійності та безпеки і не перевищують граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції, встановлені містобудівним регламентом;
5. інших випадках, якщо відповідно до Містобудівною кодексом, законодавством суб'єктів Російської Федерації про містобудівної діяльності отримання дозволу на будівництво не потрібна.

Підставами для державної реєстрації права власності є документи:

bull- Декларація, підтверджує факт створення об'єкта нерухомого майна на призначеному для ведення дачного господарства або садівництва земельній ділянці або факт створення гаража або іншого об'єкта нерухомого майна (якщо для його будівництва або реконструкції не вимагається дозвіл на будівництво) і містить опис такого об'єкта.

Проте ні у Федеральному законі від 21.07.1997 № 122-ФЗ, ні у Наказі Мінекономрозвитку РФ від 15.08.2006 № 232 не вказано, де громадянин може отримати форму декларації, який орган її видає. Ймовірно, форма декларації буде надаватися громадянам в органі, що здійснює державну реєстрацію прав.

При оформленні декларації громадянин повинен самостійно вписати в неї інформацію про об'єкт нерухомості: адреса, вид (назва), призначення будівлі, кадастровий номер земельної ділянки, площа будівлі, рік її створення, матеріал зовнішніх стін, підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення.

bull- Технічний паспорт, підтверджує факт створення і містить опис об'єкта індивідуального житлового будівництва на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва, або на земельній ділянці, розташованій в межах поселення і призначеному для ведення особистого підсобного господарства (на присадибній земельній ділянці).

bull- Правовстановлюючий документ на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт нерухомого майна. Подання правовстановлюючого документа на зазначену земельну ділянку не потрібно у випадку, якщо право заявника на цю земельну ділянку раніше зареєстровано у встановленому порядку.

bull- Кадастровий план земельної ділянки, на якому розташований відповідний створюваний або створений об'єкт нерухомого майна.

Спрощений порядок оформлення права власності на земельну ділянку

При відсутності правовстановлюючих документів на земельні ділянки спрощеним порядком реєстрації права власності на землю можуть скористатися наступні громадяни:

1. Фізичні особи, яким земельна ділянка належить на праві постійного безстрокового користування або на праві довічно успадкованого володіння. Документи на земельну ділянку, що знаходяться у таких громадян, є підставою для державної реєстрації права власності:

• акт про надання громадянину даної земельної ділянки, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування в межах його компетенції та у порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання такого акта на момент його видання;
• акт (свідоцтво) про право громадянина на дану земельну ділянку, виданий уповноваженим органом державної влади в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання такого акта на момент його видання;
• видається органом місцевого самоврядування виписка з погосподарській книги про наявність у громадянина права на дану земельну ділянку (якщо ця земельна ділянка надана для ведення особистого підсобного господарства);
• інший документ, що встановлює або засвідчує право громадянина на дану земельну ділянку.

Крім одного з перерахованих документів для реєстрації права власності на земельну ділянку необхідно представити кадастровий план відповідної земельної ділянки.

Перш ніж провести кадастровий облік земельної ділянки у Федеральному агентстві кадастру об'єктів нерухомості (Роснедвіжімості), слід провести землевпорядні роботи, що включають межування меж ділянок (оплачується громадянином окремо).

Зареєструвати право власності на такі земельні ділянки можна в порядку, встановленому ст. 25.2 Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ. Прийняття рішень про надання зазначеним громадянам у власність даних земельних ділянок в цьому випадку не вимагається.

2. Фізичні особи, які володіють ділянкою в садівничому, городньому, дачному товаристві або кооперативі, але не мають яких би то не було документів про права на землю.

Ця досить поширена ситуація пов'язана з тим, що дачні ділянки розподілялися давно і членство в товаристві або кооперативі підтверджувалося лише книжкою садовода чи іншими подібними документами.

Якщо земельна ділянка, що становить територію садівничого, городницьких або дачного некомерційного об'єднання, наданий даним некомерційному об'єднанню або іншій організації, при якій до набрання чинності 01.09.2006 р Закону від 30.06.2006 № 93-ФЗ було створено (організовано) дане некомерційне об'єднання , громадянин, який є членом даного некомерційного об'єднання, має право безкоштовно придбати у власність земельну ділянку, надану йому у відповідності з проектом організації та забудови території даного некомерційного об'єднання або іншим встановлює розподіл земельних ділянок в даному некомерційному об'єднанні документом.

Надання в зазначеному випадку земельної ділянки у власність цього громадянина здійснюється виконавчим органом державної влади або органом місцевого самоврядування, що володіють правом надання земельної ділянки, на підставі заяви цього громадянина або його представника.

До даної заяви додаються такі документи:

• опис місця розташування меж земельної ділянки, підготовлене цим громадянином;
• висновок правління даного некомерційного об'єднання із зазначенням громадянина, за яким закріплено таку земельну ділянку, і підтвердженням відповідності зазначеного опису розташування меж земельної ділянки місцю розташування меж земельної ділянки, фактично використовуваного громадянином.

У разі якщо раніше жоден з членів даного некомерційного об'єднання не звертався із заявою про надання земельної ділянки у власність, зазначений орган вправі запросити додатково наступні документи:

1. засвідчену правлінням даного некомерційного об'єднання копію правовстановлюючого документа на земельну ділянку, що становить територію даного некомерційного об'єднання;
2. виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, що містить відомості про даний некомерційному об'єднанні. Зверніть увагу, що практика застосування норм Федерального закону від 30.06.2006 № 93-ФЗ ще тільки складається, оскільки з моменту введення його в дію пройшло небагато часу.

Джерело інформації: практичний журнал для бухгалтера, кадровика, юриста, і керівника «В курсі справи».